ASSEMBLEA
CONVOCAZIONE
Assemblea - Condominio parziale.
Se un argomento interessa una delle cose di cui al terzo comma dell'art.
1123 c. c. ( cose destinate a servire unicamente un gruppo di condomini),
non solo alle votazioni ma anche alla semplice discussione debbono concorrere
i soli proprietari ai quali il bene serve.
Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo
scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti
solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto
non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati
a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono,
attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione,
influire sull'esito della stessa. (sentenza 697/2000 del 22 gennaio
2000 )
Nullità , sentenza del tutto difforme da
numerosissime precedenti e quindi da valutare con estrema prudenza
La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso
di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento
collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità
della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni
( dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per
quelli dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i
partecipanti al condominio. ( sentenza 31 /2000 del 5 gennaio 2000 )
Convocazione assemblea
L'avviso di convocazione non richiede particolari formalità.
Pertanto, per ritenere che ciascuno dei contitolari di un appartamento
sia stato convocato ritualmente è sufficiente che risulti, anche
in forza di presunzioni, che vi sia stata la conoscenza della riunione
ed il conferimento della delega ad intervenire in assemblea.
Affinchè uno dei comproprietari "pro indiviso" di un
piano o di una porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato
a partecipare all'assemblea del condominio, nonchè validamente
rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione,
dall'altro comproprietario della stessa unita' immobiliare, non si richiedono
particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato,
anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia
ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia
conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza. (Cass.
N° 8116 del 27 luglio 1999 )
Convocazione assemblea
Il condominio,nella persona dell'amministratore ha l'onere i fornire
la dimostrazione che tutti i condomini sono stati convocati alla assemblea.
"L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente
convocati fa carico al condominio. Tale prova non può essere
offerta con la dimostrazione della consegna dell'avviso a soggetti ai
quali non e' stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei
confronti del condominio. ( Cass. 2837 del 25 marzo 1999)
Convocazione assemblea
La mancata convocazione in assemblea del nuovo condomino che non si
sia appalesato all'amministratore non inficia la riunione
L'acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non puo'
dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che
ha deliberato in merito alle spese condominiali, finche' non abbia notificato
o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l'avvenuto
passaggio si proprietà.(Cass.5307/98)
Ordine del giorno
L'ordine del giorno ha la funzione di consentire al condomino di conoscere
quali saranno i termini della discussione assembleare,sia per prepararsi
sugli argomenti,sia per stabilire se intervenire o meno alla riunione.Pertanto
può considerarsi congruo l'ordine del giorno che adempia a tali
funzioni,senza che venga richiesta la utilizzazione di formule analitiche
e minuziose.
Se è vero che, ai fini della validita' delle deliberazioni dell'assemblea
di condominio, è necessario che nell'avviso di convocazione sia
contenuto un ordine del giorno recante la specifica elencazione degli
argomenti da trattare nell'indetta adunanza, la specificità dell'ordine
del giorno non postula una indicazione analitica e minuziosa di ogni
possibile aspetto delle materie dedotte in discussione e tale specificità
è sussistente qualora il contenuto dell'avviso di convocazione
sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini
essenziali dell'indetto dibattito, così da potere decidere in
anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla convocata
assemblea, essendo, nel primo caso, preparati ad affrontare le proposte
tematiche e, nel secondo caso, in grado di dare adeguate istruzioni
all'eventuale delegato. /Cass. 19 febbraio 1997 n. 1511).
FORMAZIONE
Convocazione dell'assemblea, ordine del giorno
La conoscenza della convocazione della assemblea e la congruità
dell'ordine del giorno e la sua idoneità a consentire la preventiva
informazione dei condomini non richiedono l'uso di formalità
sacramentali e possono i ritenersi avvenuti quando comunque risulti
raggiunto lo scopo perseguito dal legislatore, il quale richiede che
i partecipanti al condomini siano messi al corrente della convocazione
e degli argomenti che si discuteranno: avuto riguardo alla necessità:
che tutti possano intervenire; che tutti possano prepararsi alla discusssione.
Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un
piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare
all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato
nella medesima da altro comproprietario della stessa unita' immobiliare,
non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente
che risulti provato - nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate
alla valutazione del giudice del merito che, dato l'avviso ad uno dei
comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.
In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente
informati della convocazione dell'assemblea condominiale puo' ritenersi
soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del
giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne
abbiano avuto notizia. ( Cass. Sent.N° 1830 del 18 febbraio 2000)
Convocazione dell'assemblea, ordine del giorno
La conoscenza della convocazione della assemblea e la congruità
dell'ordine del giorno e la sua idoneità a consentire la preventiva
informazione dei condomini non richiedono l'uso di formalità
sacramentali e possono i ritenersi avvenuti quando comunque risulti
raggiunto lo scopo perseguito dal legislatore, il quale richiede che
i partecipanti al condomini siano messi al corrente della convocazione
e degli argomenti che si discuteranno: avuto riguardo alla necessità:
che tutti possano intervenire; che tutti possano prepararsi alla discusssione.
Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un
piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare
all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato
nella medesima da altro comproprietario della stessa unita' immobiliare,
non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente
che risulti provato - nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate
alla valutazione del giudice del merito che, dato l'avviso ad uno dei
comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.
In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente
informati della convocazione dell'assemblea condominiale puo' ritenersi
soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del
giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne
abbiano avuto notizia. ( Cass. Sent.N° 1830 del 18 febbraio 2000)
Condominio - Verbale assemblea
I fatti esposti nel verbale della assemblea sono confortati da presunzione
di prova e pertanto spetta al singolo condomino che intende contestarli
di fornire la dimostrazione della loro falsità.
Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei
fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al
condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza
a verita' di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo
assunto. ( Cass. N° 11526 del 13 ottbre 1999 )
Condominio
Solo chi abbia conferito la delega può sollevare contestazioni
su eventuali vizi della delega o su carenza dei poteri di rappresentanza).
In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto
in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati
dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino
delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati
a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere
di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.
( Cass. N° 8116 del 27 luglio 1999)
Condomino - Assemblea maggioranze
Ai fini del computo delle maggioranze non si può tenere conto
della manifestazione di volontà del condomino che si sia allontanato
dichiarando di accettare la tesi della maggioranza. Infatti, solo in
esito alla discussione assembleare e quindi alla conoscenza delle varie
tesi ed opinioni degli altri condomini si formano compiutamente e consapevolmente
le volontà idonee alla espressione del voto in assemblea.
"In tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze
prescritte dall'art. 1136 cod. civ. per l'approvazione delle delibere
assembleari, non si può tenere conto della adesione espressa
dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando
di accettare le decisione della maggioranza, perché solo il momento
della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli
condomini creativa dell'atto collegiale. Né la eventuale conferma
della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente
alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi,
come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta
al venire meno, per le predette ragioni, del richiesto " quorum
deliberativo ", potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore
di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro,
preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione.
(Cass.1208 del 13 febbraio 1999)"
DELIBERAZIONI VALIDE
Delibere valide
La assemblea può provvedere alla ripartizione di una spesa, anche
se manchi la particolare tabella millesimale. In difetto della tabella
la assemblea è tenuta a rispettare per il riparto i criteri determinati
dal codice e spetta al singolo condomino che intenda contestare la corrispondenza
con i detti criteri di indicare specificatamente le ragioni della denunciata
illegittimità.
La ripartizione di una spesa condominiale può essere, del tutto
legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale,
purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota
di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà
esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione
delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della
predetta tabella. Ne consegue che il condomino il quale ritenga che
la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio ha l'onere di
impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata
la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale
gliene sia derivato. (sentenza n°13505 del 03/12/1999 )
Delibere valide
Le pronunce della assemblea su argomenti che rientrano nelle ordinarie
attribuzioni dell'amministratore non implicano sempre la sussistenza
di vera e propria deliberazione e pertanto la loro efficacia non è
subordinata alla verifica del conseguimento di una particolare maggioranza.
Ciò accade in particolare per la conferma della decisione dell'amministratore
di agire in giudizio nell'ambito delle attribuzioni riconosciutegli
dall'art. 1131 1° comma c. c. Conseguentemente, in tali situazioni,
la efficacia della procura conferita al difensore del condominio non
è condizionata dal raggiungimento dei quorum.
L'amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore
al fine di agire poi in giudizio nell'ambito delle attribuzioni previste
dall' art. 1130 cod. civ., non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea
dei condomini con la conseguenza che una eventuale delibera sul punto,
avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall'amministratore,
non necessita, per la validità della procura stessa, che sia
adottata dalla maggioranza dei condomini. (sentenza n°13504 del
03/12/1999 )
Verbale della assemblea
Il verbale della assemblea costituisce lo strumento per la verifica
delle attività avvenute nel corso della riunione, a garanzia
degli assenti e dei dissenzienti. La completezza della sua redazione,
con la indicazione dei contrari nelle votazioni e di ogni altra attività
compiuta, costituisce condizione per la validità delle deliberazioni.
Nel condominio negli edifici, poiche' la redazione del verbale dell'assemblea
costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate
al pari delle altre formalita' richieste dal procedimento collegiale
(avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione,
votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilita' della
delibera, in quanto non presa in conformita' alla legge (art. 1137 cod.
civ.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto,
tramite la verbalizzazione, di tutte le attivita' compiute, anche se
le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni,
allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti
ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale
e di assumere le opportune iniziative.
Delibere
Può essere adottata con la maggioranza semplice la deliberazione
assembleare di ratifica della decisione dell'amministratore di concedere
in locazione una parte comune, se con la stipula del detto contratto
non si sia apprezzabilmente pregiudicato il diritto dei singoli alla
utilizzazione delle parti comuni., anche in via indiretta.
"La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale
è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo
possibile conseguire la finalità del "miglior godimento
delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità
del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto);
ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il
bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse
a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di
locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata
a maggioranza semplice. (Cass.10446 del 21 ottobre 1998 )"
DELIBERAZIONI NULLE
Delibere annullabili
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione ad un condomino
comporta la semplice annullabilità e non la nullità radicale
della assemblea. (La Corte di Cassazione apre la strada ad una lettura
delle regole sulla impugnabilità della assemblea ai sensi dell'articolo
1137 c. c. , diversa da quella tradizionale ma più aderente al
testo della norma. Vi è da attendersi che in futuro solo le deliberazioni
che abbiano oggetto illecito o impossibile vengano ritenute passibili
di impugnativa senza limiti di tempo e quindi anche oltre il termine
di trenta giorni)
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea
condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale,
comporta non già la nullità, ma l'annullabilità
della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla
comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli
dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti
al condominio. ( Cassazione sentenza N° 1292 del 5 febbraio 2000)
Delibere annullabili - Trasformazione
dell'impianto termico in impianti unifamiliari
La delibera che determina la trasformazione dell'impianto termico centralizzato
in impianti autonomi e lascia ogni condomino libero di installare l'impianto
che ritiene più opportuno richiede la approvazione unanime dei
partecipanti al condominio.
E' illegittima la deliberazione dell'assemblea del condominio di un
edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anziche' con
il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, secondo
comma cod. civ.) con la quale si prevede la trasformazione dell'impianto
di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza
ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l'impianto che
ritiene piu' opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni
della legge n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici.
( Cass. 5117 del 26 maggio 1999 )
Delibere annullabili
E' annullabile la deliberazione assembleare se nel verbale non sono
specificatamente elencati i nomi dei partecipanti e dei favorevoli,
quando tali indicazioni siano necessarie per verificare il raggiungimento
dei quorum costitutivi e deliberativi.
"E' annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini
dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato
della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente
i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi,
specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione
dell'assemblea ai sensi dell'art. 1136 cod. civ., nonché il nome
e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti,
necessaria onde verificare la validità della delibera adottata
sia in relazione ai "quorum", se le quote sono disuguali,
sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino
e condominio.( Cass. N°10329 del 19 ottobre 1998 )"
Delibere nulle
Sono soggette ad impugnazione anche le delibere negative e cioè
quelle con le quali abbia respinto la proposta di adottare una misura
che deve invece reputarsi obbligatoria perché neccessaria per
tutelare i diritti anche di un partecipante al condominio.
"Le deliberazioni di un'assemblea condominiale aventi contenuto
negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all'autorità
giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 cod.
civ. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità
giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento
di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano
approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte
(fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta
la proposta di ripristino degli ascensori di servizio). (Cass.313 del
14 gennaio 1999 )"
Delibere nulle
I criteri di ripartizione delle spese possono essere modificati
solo con il consenso di tutti i condomini.Sono quindi radicalmente nulle
le deliberazioni approvate a maggioranza,con le quali si modifichino
le tabelle millesimali in via generale e con effetto per il futuro.
"Le delibere dell'assemblea di condominio aventi a oggetto la ripartizione
delle spese condominiali con le quali vengono adottati, in via generale,
criteri di suddivisione delle spese medesime diversi da quelli previsti
dalla legge o convenzionalmente fissati in precedenza, richiedono, a
pena di radicale invalidità, il consenso e il voto unanime di
tutti i condomini e perciò non possono essere approvate a maggioranza.
(Cass.N° 1511/97)"
Delibere nulle
Se la deliberazione assembleare è radicalmente nulla,anche il
condomino che abbia votato a favore della decisione può proporre
la impugnativa.
"Ai sensi dell'articolo 1421 del Cc, la nullità delle delibere
assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato,
ancorché abbia partecipato all'assemblea e abbia espresso voto
favorevole ai provvedimenti contestati, ove al suo voto non possa essere
attribuito significato di atto negoziale implicante assunzione di una
propria personale obbligazione. ( Cass.N° 1511/97 )"
Delibere nulle
Sono radicalmente nulle le delibere che pongono a carico di un condomino
spese per la manutenzione di un bene alla titolarità del quale
egli non partecipa.
"La deliberazione dell'assemblea condominiale, ponendo a carico
di un condomino le spese di manutenzione relative a parte dell'edificio
non appartenente in proprietà comune al predetto, incide sui
diritti individuali dello stesso condomino ed è quindi affetta
da nullità, con la conseguenza che l'impugnazione non è
soggetta al termine di decadenza di cui al comma 2 dell'articolo 1137
del Cc, ma, essendo imprescrittibile, puo' essere fatta valere in ogni
tempo. (Cass N° 10371/97) "
SPESE E RIPARTIZIONE
OBBLIGHI E NATURA
L'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di
carente prestazione del servizio comune (Cassazione, Sezioni Unite)
L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione
ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei
servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza
trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio
(art. 1123 comma 1 c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza
che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente
calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche
per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino
non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di
natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi
dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione
del servizio. (Cass. Sezioni Unite n. 10492 / 96)
CONDOMINIO PARZIALE
Condominio parziale
A norma dell'articolo 1123 c.c. debbono essere suddivise unicamente
fra coloro che traggono utilità della cosa (e quindi con esclusione
di coloro che non partecipano alla possibilità di uso) non solo
le spese che conseguono al godimento del bene, ma anche quelle che attengono
alla sua conservazione e manutenzione.
In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese
occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze
che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è
dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art.
1104 cod. civ. dettato in tema di comunione -, e, "sub specie"
dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso
codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene
sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione
alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla
destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli
piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine
dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione
alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale
dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente,
in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue,
con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 comma terzo
cod. civ., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato
(a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente
comma secondo del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle
ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario,
la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede),
così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano
destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 comma
terzo, nell'ambito della più vasta compartecipazione, identifica
precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione,
individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per
legge ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (salva diversa attribuzione
per titolo). (Cass. N° 8292 del 19 giugno 2000)
Rappresentanza dell'amministratore
L'amministratore ha la rappresentanza dell'intero condominio, anche
quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo dei condomini.
Nel caso di condominio parziale, quindi, la legittimazione passiva spetta
comunque all'amministratore. Peraltro, nell'ambito dei soli rapporti
interni ai condomini, la sentenza restringe i suoi effetti ai soli interessati(
la sentenza viene pronunciata nei confronti del solo condominio, ma
le condanne verranno poi materialmente a gravare solo sul gruppo dei
condomini che usa la parte comune)
In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie
attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo,
soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti
nell'edificio (cosiddetto "condominio parziale" ), non sussiste
difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero
condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 cod.
civ., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente
le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione
degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli
condomini interessati). (Sentenza 651/2000 del 21 gennaio 2000)
RISCALDAMENTO
L'obbligo di contribuire nelle spese per la conservazione di un impianto
non si collega direttamente alla effettiva fruizione del servizio.
Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le
proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento,
i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione
del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà
dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati,
non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle
per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime
è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla
cosa comune. (Cass. n. 10214/96).
SOLAI
Solaio interpiano
Nel caso del crollo del solaio, il proprietario dell'appartamento
sottostante non può invocare, a carico dell'altro proprietario,
la presunzione di responsabilità di cui all'articolo 2051 c.c..
Tale presunzione di colpa, infatti, deve essere applicata solo nei rapporti
fra il terzo e il titolare del bene o il custode di esso. Nei confronti
dell'altro contitolare del solaio, occorre invece dimostrare la sussistenza
di precise colpe.
Il condomino del piano sottostante che agisce nei confronti del condomino
del piano di sopra per il risarcimento dei danni al suo solaio deve
dimostrare, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., che essi dipendono da
fatti imputabili a quest'ultimo, altrimenti dovendosi ripartire in parti
uguali le spese per la riparazione di esso, ai sensi dell'arte. 1125
cod. ci., per la presunzione assoluta di comunione tra loro del solaio,
da cui deriva altre sì l' inapplicabilità dell'art. 2051
cod. civ. diretta a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri
hanno in custodia, non i comunisti tra loro. ( Cass. N° 6398 del
23 giugno 1999)
LASTRICI
Nel caso di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo, chi goda
di tale dirtto concorre nelle spese nella misura di un terzo. Gli altri
due terzi debbono essere ripartiti unicamente fra i proprietari delle
unità immobiliari sottostanti al lastrico
In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art.
1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata
la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto
nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione
degli altri due terzi della spesa che restano a carico dei soli proprietari
dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da
copertura. (Cass. n. 5125/93).
Anche nel caso di danni derivanti da carente manutenzione
del lastrico solare di uso esclusivo trova applicazione il criterio
di ripartizione fissato dall'art.1126 c.c (un terzo a carico di chi
goda dell'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini che utilizzino
il lastrico quale copertura).
Poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del
condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se
appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito
in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla
sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini,
in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del
diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento
sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato
per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti
alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal
cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve
da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà
superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità,
nella misura del terzo residuo. (Cass.SEZIONI UNITE n. 3672/97).
